Die Baufinanzierung: Ein wichtiger Schritt zur Traumimmobilie

Das Eigenkapitel beziffert die finanziellen Mittel, die durch den Darlehensnehmer selbst bei der Baufinanzierung zur Verfügung gestellt werden. Hierbei muss es sich nicht zwangsläufig um Bargeld handeln, auch andere Vermögenswerte wie Bausparverträge oder Wertpapierfonds können genutzt werden. Allerdings müssen diese zuteilungsreif sein, sprich verfügbar sein. Üblicherweise empfiehlt es sich, 20 bis 30 Prozent als Eigenkapital in die Finanzierung einfließen zu lassen. Im Zweifel gilt, so hoch wie möglich. Schließlich senkt hohes Eigenkapital das Finanzierungsrisiko der Bank. Dieses wird mit niedrigeren Zinsen belohnt.

Mitunter können Immobilien auch komplett ohne Eigenkapital finanziert werden. Hierbei spricht man von einer 100-Prozent-Finanzierung. Allerdings ist bei einer solchen Finanzierung das Risiko der kreditgebenden Bank deutlich erhöht, wodurch mit höheren Zinsen gerechnet werden muss.

Bei dem künftigen Eigenheim kommt nicht nur der Kaufpreis Sie zu. In den meisten Fällen fallen zusätzliche Nebenkosten an. Diese schlagen mit zusätzlichen Tausend Euro zu Buche und sollten daher von Anbeginn einkalkuliert werden. Die Nebenkosten können sich aus folgenden Posten zusammensetzen:

• Notar- und Gerichtskosten
• Grunderwerbssteuer
• Maklergebühren

Nicht nur für die Beurkundung des Kaufvertrages kommen zusätzliche Gebühren auf Sie zu. Viel mehr fallen unterschiedliche Notar- und Gerichtskosten für verschiedene Tätigkeiten rund um den Hauskauf an. So müssen unter Umständen vor der Eintragung des Käufers in das Grundbuch verschiedene Arbeitsschritte durch den Notar erledigt werden. Die anfallenden Notargebühren richten sich dabei nach Art und Weise, beziehungsweise des entstehenden Arbeitsumfanges der Tätigkeiten. Üblicherweise betragen Sie zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Die Grundbuchkosten, als anfallende Gerichtskosten, belaufen sich auf rund 0,5 Prozent.

Die Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und ist starken Schwankungen unterlegen. Im Mittelwert sollten Sie mit ca. 5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Dies kann sich jedoch jährlich ändern, da die meisten Bundesländer die Grunderwerbssteuer schrittweise angehoben haben oder eine Erhebung planen.

Bei den Maklergebühren, oft auch Courtage genannt, handelt es sich um eine optionale Ausgabe. Schließlich ist diese nicht gesetzlich vorgeschrieben und bei Käufen von Privatleuten obligat. Ähnlich wie die Grunderwerbssteuer unterliegen auch Maklergebühren regionalen Schwankungen, wodurch eine genaue Prozentangabe nahezu unmöglich ist. Allerdings wird die anfallende Maklercourtage in den meisten Exposés im Vorfeld gesondert ausgewiesen. Auch wer die Maklergebühren übernimmt, Käufer oder Verkäufer, ist vom individuellen Fall abhängig. Mittlerweile gilt als etabliert, dass sich Käufer und Verkäufer die anfallenden Gebühren teilen.

Die Bauzinsen haben eine erhebliche Auswirkung auf Ihre geplante Finanzierung. Schließlich bestimmen diese maßgeblich, wie viel Ihre Baufinanzierung tatsächlich kostet. Es handelt sich dabei um die Gebühr, die der bereitstellenden Bank, für die Gewährung des Kredits bezahlt wird. Die anfallenden Bauzinsen werden üblicherweise gemeinsam mit der monatlichen Rate beglichen und belaufen sich dabei immer prozentual auf die Restschuld. Dies bedeutet im Klartext: je länger ein Immobilienkredit abbezahlt werden muss und, desto kleiner dabei die Restschuld ist, desto geringer fallen auch die Zinszahlungen aus. Kreditnehmer sollten daher versuchen, so geringe Zinskonditionen wie möglich zu erhalten. Der Zinssatz kann dabei durch den Kreditnehmer selbst beeinflusst werden. Zum einen durch das eingebrachte Eigenkapital. Wenn Sie mit einem höheren Eigenkapital in die Finanzierung einsteigen, werden Sie mit einem geringeren Zinssatz belohnt. Zum anderen kann der Zinssatz durch die Sollzinsbindung beeinflusst werden. Je kürzer diese Zinsbindung ausfällt, desto niedrigerer isst der zu zahlende Zins. Allerdings gilt dabei zu beachten, dass nach der Zinsbindung der Zinssatz durch die Bank neu berechnet wird. Im schlechtesten Fall erhalten Sie dann einen deutlichen höheren Zinssatz.

Durch die Dauer der Sollzinsbindung wird bestimmt, wie lange der festgeschriebene Zinssatz gewährt wird. Während dieser Zeit darf er weder durch den Kreditnehmer noch durch den Kreditgeber verändert werden. Bei der Auswahl der Zinsbindung wird üblicherweise in 5-Jahres-Shritten vorgegangen. Die Zinsbindungsfristen können dabei zwischen kurzen Fristen, wie etwa 5 oder 10 Jahren, bis hin zu längeren Fristen in Form von 30 oder 35 Jahren variieren. Da sich der Darlehensnehmer bei einer längeren Zinsbindung eine günstigere Zinskondition sichern kann, werden von dem Darlehensgeber meist höhere Zinsen verlangt. Allerdings kann es durchaus lohnend sein, diese in Kauf zu nehmen. Gerade wenn sich das allgemeine Zinsniveau auf einem niedrigen Stand befindet, empfiehlt sich eine längere Sollzinsbindung. Ist das Zinsniveau recht hoch, ist dagegen auf eine kurze Zinsbindung abzuzielen.

Die Abzahlung der aufgenommenen Finanzierungssumme wird Tilgung genannt. Zusammen mit dem Zinssatz stellt er die wichtigsten Konditionen für eine Baufinanzierung dar. Denn, je höher die monatliche Tilgung und damit der verbundene Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Das hat Auswirkungen auf das zu zahlende Zinsgeld, da dieses immer auf die Restschuld berechnet wird. Allerdings sollte dabei beachtet werden, dass sich mit der Anhebung des Tilgungssatzes auch die monatlich zu zahlenden Verpflichtungen erhöhen. Daher sollte im Vorfeld eine Haushaltsrechnung durchgeführt werden, um zu ermitteln, wie viel Sie monatlich für eine Darlehensrate zur Verfügung haben.

Die zu zahlende Tilgungsrate und der Bauzins ergeben gemeinsam die monatlich zu zahlende Rate. Im Normalfall wird bei der Baufinanzierung ein sogenanntes Annuitätendarlehen vereinbart. Das hat für Kreditnehmer einen entscheidenden Vorteil: Die monatliche Rate bleibt gleich und ist daher planbarer. Möglich ist dies, weil sich während der Laufzeit das Verhältnis zwischen Tilgungssatz und Zinssatz innerhalb der Kreditrate ändern. Da am Beginn der Finanzierung die Restschuld sehr hoch ist, sind entsprechend die Zinszahlungen höher. Mit steigender Tilgung sinken diese. Dadurch zahlen Sie weniger Zinsen.

Bei der Sondertilgung handelt es sich um eine Sonderform der Tilgung. Diese erlaubt die Begleichung eines Teils der Restschuld außerhalb des Ratenplans. Dadurch verändert sich das zu zahlende Zinsgeld und damit auch die zu zahlenden Gesamtkosten. Diese Sondertilgungsoptionen können durch verschiedene Möglichkeiten entstehen. Sei es durch eine Erbschaft, eine Bonuszahlung beim Gehalt oder anderes unverhofftes Vermögen. Manche Banken berechnen jedoch für das Sondertilgungsrecht einen Zinsaufschlag, bei vielen ist diese Option der Tilgung hingegen kostenfrei.

Entgegen der umgangssprachlichen Variante bezeichnet die Restschuld nicht den noch zu bezahlenden Betrag, als die „offene“ Kreditsumme. Korrekt bezeichnet die Restschuld den Betrag, den der Kreditnehmer dem Kreditinstitut schuldet, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Der verbleibende Betrag muss daher mit einer Anschlussfinanzierung neu finanziert werden. Das muss nicht immer bei der vorherigen Bank sein. Bei einer Anschlussfinanzierung können Sie die Angebote aller Banken vergleichen und mitunter bessere Konditionen erzielen. Allerdings sollte die Restschuld im besten Fall schon bei der Kreditaufnahme bedacht werden und sich frühzeitig um eine passende Anschlussfinanzierung bemüht werden.